房产新闻:房产税所为何来

　　文/蔡为民

　　财政部财政科学研究所所长贾康近日表示，继上海、重庆实施房产税试点之后，类似广州、南京这样的大城市，以及一些中西部的二、三线城市都不排除跟进实施的可能。虽然此一论述符合实际与常理，却仍然“一石激起千层浪”，使房产税再成舆论焦点。

　　●上海、重庆之房产税课征标准不一

　　其实房产税该不该收、怎么收？堪称楼市老梗，近两年被产官学研各界无数次反复讨论，且上海与重庆已于2011年1月28日展开试点。

　　上海采取的做法是“新老划断”，标准为：对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房，和非在沪居民家庭新购住房（即"应税住房"）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。试点初期暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。市场交易单价低于上海上年度新建商品住房平均销售价格（14213元/㎡×2=28426元/㎡）2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　对于免征面积，方案明确为：上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积，人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。简言之，不论之前有多少套房子，只要未在房产税实施后新购房，便不予课征，一旦购买则全数计入课税范围。

　　重庆的做法则是设定课征房价标准，凡超过1.5万元/㎡的房产及别墅，纳入课征范围。其标准为：对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍（1.5万元/㎡）及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及以上住房，征收房产税。税率施行累进税率，即住房交易单价为重庆主城区房屋均价2-3倍的，税率为0.5%；单价为均价3-4倍的，税率为1%；单价在均价4倍以上的，税率为1.2%。

　　●房产税与土地出让金不相关

　　即使目前两地实际能征收到的税费有限（並未对所有房屋均开征之故，后续做法必然是除基本居住面积外，其余部分均需缴税），但政策方向却是“铁板钉钉”的事。惟近期市场却出现不少对房产税全面铺开的杂音，其中甚至包括对房产素有研究的专家，令人匪夷所思。

　　全国工商联地产商会会长聂梅生便提出“以房产税取代土地出让金这一步迟早要走，越早越好”。在我看来，此一说法有问题，因为两者之间并不相关。房产税缘自1986年，当时针对的是营业用房，与目前的征收对象有所不同，但那也只是内容调整罢了，或者可以将之视为地方政府新生的常规、常态税种，用以扭转长期以来，地方对土地财政的过度依赖，与土地出让金根本是“八竿子打不到一块儿”的。以聂梅生的资历，岂有不知此理？而她之所以仍然这么说，只是想当然耳的期待：征收房产持有期间的税费，等同把原本一次性收取的土地出让金转化为逐年摊提，那么开发商取得土地的成本理论上便应该大大降低。

　　●房产税符合“多房多税”的社会正义

　　这种论点的来源恐怕是“屁股决定脑袋”，惟实情非但不会是这样，而且天差地别。要知道我国土地出让制度实行的是“招拍挂”，除非恶意、有组织的围标、绑标，否则只要有利可图，再低的招标底价，也会被市场行情推高，从而不存在“以房产税取代土地出让金”的状况。

　　事实上，房产税与社会基本的公平正义及引导、调节国人长期以来的“存房”习惯，倒是有一定关联性，且实事求是地说，土地总有卖完的一天，这一部分的资金缺位，必须以房屋持有税代替，否则地方财政势必更加失衡与恶化，这才是房产税必然、必需实施的终极原因！
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