商业新闻:后商业地产时代 中国主题商业产业转型与创新

　　今年之前大家可以有梦想，今年之后大家必须有创新。需要有新的思维和新的方式，正如十九世纪英国小说家狄更斯说的一段话：“这是一个最好的时代，这是一个最糟糕的时代，这是一个最智慧的年代，这是一个最愚蠢的年代”。所以我想，我们面临的时代将是一个我们难以预测的时代，无论是中国还是沈阳的商业地产，都在发生根本性的变化。2011年，沈阳现在有将近700个项目开工，近期就有70个商业地产项目在招商，这个数字是前所未有的，大家可以看到招商越来越难，我想这里面有一个问题需要大家思考，我们已经进入到一个后商业地产时代，所以我们应该想，我们今后的路应该怎么走?是等待“猫冬”?还是转型与创新。时代不同了，等待只能贻误新的商机。
  　我们走过了计划经济、商品经济、市场经济，我们迎来了服务经济、体验经济时代，我们产生了最大的幻象就是网络，以往在商品经济时代，我们可以一边唱卡拉OK，而进入服务经济时代，唱歌就是唱歌、吃饭就是吃饭。未来是一个体验经济时代，在体验经济时代，逛街是逛街，购物是购物，因此，购物中心将逐步转型为体验中心。所以商铺的时代即将过去，未来将是平台创造价值和平台创造未来的时代。大家都知道，一些大型的品牌商业综合体、商贸城，比如，大连万达，大悦城，万象城、恒隆等这样的大型商业综合体，其发展刚好赶上了中国城市化和商业地产快速发展的年代。但是这样的时代也是在一个特殊的情况下产生的，万达也是在中国的转型发展中成功的典范，或者是商业地产给他的一个机遇。但是，未来是否还有这样的机遇是值得考虑的。因此，在中国的商业地产里面没有领袖，没有师傅。
  　中国的商业地产有三个特征：一是，所有的产能都是过剩的，二是，所有的产型都在跨界和混搭，三是，所有的产业都是IT或者是IT衍生出来的产业。大家可以看到，当下整个的商业地产时代，也保护一些新生的商业地产开发商，比如全国在上千家民营开发商，商业地产的后起之秀，类似于象群升，泛华等，他们本身并民营开发商业地产的任何经验和长期持有的实力，他该怎么做?在商业地产供不应求的时代，我想，挖坑就能招商，就能卖钱。但是，未来将面临的形势开始非常严峻，可以说，这些新贵开发商，刚刚享受到了城市化给我们带来的财富，即将面临到网络化给我们的冲击，还有未来通货膨胀以及政策调整带来的威胁。

　　2011年以后，应该是大批的商业地产开发商调整、转型甚至退出的时代，为什么我们的商铺越来越少，为什么我们的商家越来越少，为什么我们的品牌越来越少。我可以从商业的模式转型中发现端倪。目前，一些生产基地的产品已经走网络直销了，他不走代理了。所以我们的很多品牌经销商面临转型和调整，我们到哪里找代理商，到哪里找经销商，因为李宁不需要你了，雅戈尔也不需要你了。因此，未来是我们的商业地产如何做集成运营商，如果你不能做集成运营商，你将面临着招商难、运营难以及被淘汰危险。

　　从商业地产的发展看，过去主要是以业态为核心，我们看到的主要是专业市场，比如说五爱市场，南塔鞋城。还有就是以购物中心为主题的，还有网络的淘宝商城，但是这些都是单项的，难以在竞争的环境中体现多维、多级型竞争，因此，一些商业地产商，比如，苏宁网购在做虚实结合的主题。未来的主题商城一定是在产业链里面进行细分，我想，一方面主题商城要进行整个产业链的细分，第二个要进行单向符合。未来整个商业地产时代要进入到一种复合型的时代，我们的商业地产作为一个产业会进行到根本的变化。一个产品能不能获得招商的成功，最大的成分取决于定位，我们今天讲的主题定位，就是要研究在主题商业地产时代，我们的主题商城应该如何定位，我想，商业地产在40%以上决定了商业地产的成功，现在很多的商业地产公司，在做市场调研感觉到很奇怪，因为在市场同质化年代，你所有的调研都变得毫无价值，商业地产业开始摒弃“位置、位置、位置”的年代。试想，太原街五洲的位置不好吗?五里河世贸百货的位置不好吗?现在是“焦点、热点和亮点”时代，没有亮点你没有价值，你如果成为焦点和热点，就会被别人关注，你就会成为商业的引领者。另外一方面，我看到很多商业地产的定位是大的、笼统的、模糊的定位，如果你所有的定位事后发现错了，这个时候你所有的宣传和推广变成了零。按照1993年诺贝尔奖获得者诺思的《路径依赖理论》只能是传统的沿袭，按照这种理论，我们的韩寒永远超过不了80、90岁的巴金，为什么现在的一些年轻的作家一本书一下子就可以卖到几十万，上百万的书籍稿费，这个就是跨越。我们希望在商业地产主题化的定位过程中，跨越选择《三维复合定位法》。即，我们都有的产业都存在一个叫平面的产业，比如说做服装的，家具的，我们跨越叫平面型服装城，家具城，我们做服装是男装还是女装，是韩国还是广泰服装，这个就是将产业在平面领域拉到最长，最细。此时你会发现，你做的商城的招商就不满了，这样，我们在垂直产业链里面做宽，比如服装的设计，服装的品牌，服装的会展等，这时，相关产业的形成就会使这个垂直的产业进一步发展。最后，我们看到目前整个信息化、网络化、数字化、智慧化的发展和电子商务作用，我们整个的主题商城的模式，就会呈现一个三维的立体化的时代，我们提供一个多维的，全产业的招商，这个时候的商城招商就会很容易，就会看到一片蓝海。

　　传统的招商模式是依托招商人员进行“挖墙脚式”招商，因为你搬到另一个地方，你的租金即便再便宜，如果运营难以维持，也是没有意义的。所以我们现在也看到五洲、华府等地方的商业运营并不是很成功，我想地点已经不是问题了，这就是我今天在研究复合型产业链的过程中，主题商城的定位就是一个价值体现，这个里面我们突然发现我们走进了一片蓝海，如果卖服装，你可以把很多生产企业找出来，如何做主题商城、零批商城、智慧商城，这才是我们未来整个主题商城的发展趋势。我们提到了一个3D，整个3D一方面是网络化，信息化在三维价值里的体现，第二个我们在电子商务，基本上是二维的，未来在立体化的时代，我在美国如何操纵沈阳的商城，第二个我们提到了电子商务，我给大家提供了一个非常有价值的东西，我们过去很多也在做电子商务，因为你作为一个商业地产商，不是你搞电子商务卖商品。所有做商业地产的人，你如何让你的商业地产的价值提高，第一让我们商城如何更加智慧化，第二让我们所有的商铺实现数字贸易，第三让我们的商城里面，只要插上接口，只需支付流量费用，就可以实现傻瓜式的电子商务。这就是说我们在做商业地产的过程中发现电子商务的创新模式。也是我给大家提供的一个全新的思维方式。

　　我们主要是在一维上主要体现在平面，推式产业，推向产业批发商城，很多经销商说我为了拿货，挣的全是库存。

　　二维主要是拉式产业链，比如凡客诚品，先建立终端，渠道，然后建立我们的OEM，他是一个服装厂子都没有的，他为什么一年能通过网络做到40亿的服装，这就给我们大家提供了一个拉式产业链的过程，这也是我们未来在品牌商、代理商的一个竞销的过程。

　　未来我们从集中到集群到集成。我们更多的体现的是复合型的，他的核心价值是触式的，所以我们看到在北京的超市里面，你拿手机你就能买产品。2岁多小孩，由于经常“摸”平面电脑，现在2岁的小孩都知道用手拍书，而不是用手翻书。所以我们不是一个卖商铺的时代，比如，手表、手机都不值钱，手表的功能10块钱就能做到，但是真正的名牌手表为什么可以卖到几万、几十万，我想这是平台背后的价值，所以我们的所有的商家是卖平台背后的价值，只有平台背后的价值才能实现，如果你把商户招商，如果你给一个商家提供一个未来的平台，他就是给他提供了一个非常好的价值。我想20%是卖现在，80%是卖未来，这就是我们对整个商户未来的理解。

　　三维的产业链可能就是复合型的，我们用生存方式来解决生产方式，生产方式来改变生活方式。过去就是客户的价值需求，过去我要吃饱，现在我要吃好，未来一定要吃少。这才是客户的价值。我们第一个要做到集群式生长，未来是链群生长，所以，一些商城招商搞了一大帮招商、宣传人员，挨个打电话。我很讨厌打电话，我个人认为，在平面产业里面就是要创造短缺价值，你把这个产业创造出及为短缺的时候才能开始进行销售了。一定要创造“客户无法抗拒，对手无法模仿”的商业模式。医生为什么能挣钱?告诉你必须吃这个药，不吃这个药就会死掉。黑社会为什么容易得手?因为你不服从我就把你杀掉。“客户无法抗拒，对手无法模仿”的商业模式才是我们未来招商的核心。

　　第三个要创造平台价值，三维产业上我们看到的是运营。未来的一些小型的商业地产商会逐步被市场淘汰，因为他没有运营和品牌，而大的地产商，他形成了他自己的品牌和模式之后，就会讲运营和平台放到一个很重要的位置上。未来，主题商城的运营决定一切，平台决定一切，这是我想与大家分享的一个新的想法。

　　因此，我们在垂直产业链上，我们要研究“中心——边缘”原理，我们如何实现主题商城的现代商务，就是一个主题商城开始进入品牌总部对接和链接的时代，这也是未来主题商城招商的核心。

　　最后我想解释一下逆向段流程终端，短流程逆向整合就是，我首先接触到了商户，然后是利用集成平台，最后是生产厂家，这就是我们刚才讲的3D——C2P2B商业模式。C就是我们的零售终端消费者，就是我们的团购网，P就是主题商城的平台，第二个就是通过展现在我们的平台P上，通过平台来吸引消费者,最后反馈到B，就是供应商和企业，。

　　制造化时代是一个没有品牌的时代，我们国家八万多服装品牌，没有一个服装品牌能达到国际高端。首先我希望我们的主题商城能够在主题化时代里，进一步完善主题化商城在整个复合产业链中的价值和作用，加快实现主题商城的创新和产业转移，这是我给大家提供一些想法，尤其是分享后商业地产时代商业地产拐点的出现，第二，我们希望能够创新的一些商业模式，创新一些新的思路和想法，对我们商户、商铺、商城的价值有一些新体现，第三，是我们的《三维复合定位法》在做宽做厚的过程中，实现全产业链的招商，这样才能给社会，给我们的商业地产带来新的生机，在后商业地产时代，成为我们每一个做商业地产的人们带来新的希望和未来。（胡宝钢）

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