商业地产投资“避险效应”凸显 写字楼投资步入回报期--嘉大网转

    2010年以来，一系列房地产调控政策密集出台，有分析指出，这或将预示着以住宅为主导的出售型房地产开发黄金时代的终结。与此同时，投资商业地产​成为抵御政策“寒流”的有效策略。

商业物业投资

成“避险”良机

近期，由于国际经济形势欠稳，曾一路上扬的黄金价格出现连跌并持续低位震荡，且国内股市表现不佳，实业投资前景不明，住宅类地产价格承压。国内原本有限的投资渠道接连“折戟”，令投资资金开始将目光转向表现稳定，且仍具“价值洼地”优势的商业地产​领域(概况 相册 户型 价格 动态)。

“股市风险太大，而且容量有限，像我们这样规模的资本在国内A股中已经难以有太大的作为了。而住宅市场在国家严令调控房价以及各地大建保障房与公租房后，价格下行已经是个必然趋势。从国内的投资环境来看，唯有商业地产​称得上是一个尚未被充分发掘的价值洼地。”一位商业地产​投资者表示。

记者了解到，商业地产​物业投资已成为众多投资者优先选择的投资渠道。经验表明，1997年的亚洲金融危机，香港的房地产业由于持有优质物业而无一破产;而2008年的全球金融危机，更是使不少遭受资金链断裂危机的内地房地产企业看到了商业地产的优势，认识到依靠稳定的租金和物业升值能够有效规避风险。

中银国际分析认为，商业地产市场近年来处于景气周期。而最近受住宅市场调控影响，商业地产成为投资避风港;一、二线城市供需两旺，租金价格有望进一步提升。

写字楼投资

步入回报期

由于北京写字楼市场相对“晚熟”，长期以来存在着“商住倒挂”现象，写字楼价值被低估，形成了极具潜在机会的投资“洼地”。

不过从2009年开始，上述投资机会的收益回报正成为现实。DTZ戴德梁行近期发布的研究报告显示，自2009年下半年开始，北京市写字楼市场租金与售价均保持着平稳增长的态势。但是从2010年底至今，这两个价格指数的增幅陡增，显示出快速攀升的状态。

根据该行预测，2011年至2015年，写字楼的出售价格与租金将保持2010年底至今的增长势头。

中银国际分析指出，最近商业地产的投资和销售增速赶超住宅地产，使得部分城市已经出现了投资资金从住宅市场流入商业地产的现象。而这将有助于改变目前仍然存在的“商住倒挂”状况。中长期来看，商业地产项目的租金和收益率水平将和国际接轨。

供给量不足与需求增多，使北京写字楼租售价格双双不断上涨。DTZ戴德梁行报告认为，北京写字楼供应有限，卖方主导市场是价格继续攀升的主要原因。

数据显示，今年第二季北京写字楼市场并无新增供应。以甲级写字楼为例，全市甲级写字楼目前的总存量为653万平方米。与此同时，2009年至今，甲级写字楼的新增供应量持续下滑。由于供求矛盾，甲级写字楼的空置率自2009年开始快速下降。

分析人士认为，北京写字楼市场已经转变为卖方市场，部分优质写字楼面对大量租户需求，在提高租金价格的同时，采取减少免租期，对租户进行行业设定等手段提高租户进驻要求，以达到筛选目的。预计在新增供应体量萎缩的前提下，写字楼空置率将长期在低位运行。

第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司北京研究及顾问咨询部董事王琼表示，从目前北京的商业地产市场看，需求量大而供应量少。下一轮商业地产集中供给将出现在2016年至2017年，这将导致写字楼租金快速平稳地上涨。

西三环区域被看好

虽然商业地产前景看好，为投资者提供了规避风险的港湾，但在投资目标的选择上，亦应注重因项目差异带来的潜在风险。

“地段、刚性需求以及房产企业的开发能力及后期运营能力，都是物业投资者需要考虑的指标因素。”业内人士分析。

DTZ戴德梁行的研究报告指出，就区域租金而言，今年第二季度，北京西部的金融街地区平均租金继续领先全市核心商业圈，至每月每平方米241.67元，比上季增长7.03%。

记者了解到，位于北京西三环内的光耀东方中心写字楼，正是紧邻这一区域。据悉，该项目是目前西三环内唯一现楼发售的高端写字楼。与期房相比，可快速实现投资回报。

该项目处于国家级政务区、金融区、商务区的中枢，紧邻住建部、铁道部、新华社、国家外汇管理局、国家航天局、中国核信息院、中央电视台等核心机构，同时毗邻钓鱼台国宾馆、香格里拉大酒店等五星级宾馆。

由于市场差异，上海写字楼投资的接盘人多为投资基金，而北京市场则以有刚性需求的央企等大型实力企业居多。以西三环北区域为例，周边高档写字楼近乎满租，且租赁者多为央企和国企。

值得一提的是，该区域写字楼的销售均价约在5万元至6万元/平方米，大大低于周边高端住宅价格。据悉，区域附近的缘溪堂项目每平方米均价76000元，“钓鱼台七号院”每平方米均价则达11万元。
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