房产新闻：房产租赁合同签署方式导致不同税负

    新政意在清理无租和免租税务处理

    就财税[2010]121号文件的相关规定，记者采访了中国税网核心专家。专家分析认为，新政策意在规范房产租赁税收问题，进一步厘清无租使用和免收租金的房产税实务处理。

    《房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

    2009年之前，一些关联企业和私营企业老板，将自己的私有房产无偿提供给单位使用而不缴房产税的现象相当普遍。1986年，财政部、国家税务总局联合下发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第8号），首次对无租使用如何缴纳房产税问题进行了明确。按照该文件第七条之规定，“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。”

    但由于该政策并未明确无租使用房产是按房产余值还是按租金征税，所以各地一般规定，无租使用免税单位和应税单位的房产，应由使用人代缴房产税，税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。如《大连国税局关于印发<大连市地方税务局核定征收房产税暂行规定>的通知》（大地税发[1999]48号 ）第二条就规定：无租使用非主管部门又不能提供原值证明的房产、隐匿转移房租无法确定租金收入的、以实物或其它形式抵顶房租无法确定租金收入的和申报租金收入明显与市场价格不符的，税务机关将核定征收房产税。《河南省地方税务局房产税管理办法》第十五条也规定，对房屋出租人不申报租金收入或申报不实的，主管地方税务机关可以核定其租金标准。其具体方法是：以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出应税租金收入。租金标准由各市、县（含县级市，下同）地方税务机关调查测定。第十八条第四款规定，主管地方税务机关对房产税计税依据的特殊情形按下列规定办理：即对纳税人将房屋出租后在一年内未收取租金收入的，应由纳税人先按房产计税价值计算缴纳房产税；待实际取得租金收入后再按租金收入结算税款。《北京市施行〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》（京政发[1986]165号）第四条规定，“企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。”《青岛市地方税务局关于房产税、城镇土地使用税、车船税问题解答》（青地税一函[2008]9号） 规定，根据《关于印发<山东省房产税征收管理暂行办法>的通知》（鲁地税三[1998]9号）第十条第二款“纳税单位和个人无租使用免税单位、纳税单位的房产，应由使用人代缴房产税。税额由当地地方税务主管机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。”

    为统一税收政策，财政部、国家税务总局在2009年联合下发《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号），该文件第一条进一步明确：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”也就是说，从2009年12月1日开始，无租使用房产由房产使用人按照房产余值代缴房产税。

    但该文件发布后，又有企业提出了这样的问题：如果租赁合同中约定租赁期开始后一段时间内（如1-3个月）为免租期，那么该免租期是否属于无租使用而按房产原值纳税？

    从另一角度而言，会计准则对于免租期的会计处理又有明确规定。《企业会计准则第21号——租赁（2006）》第二十六条规定：“对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。”

    结合上述财税规定，专家认为，无租使用应理解为整个合同期内不支付租金而使用房产，免租期则是在合同期内支付租金的前提下免收部分期限的租金，也就是说，免租期不同于无租使用。但专家也同时强调，对于租金在租赁期内各个期间按直线法确认只是会计处理方法，并不适用于税务处理。

    此次发布的财税[2010]121号文件规定，免租期由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。这一规定实际就是对免租期房产税如何缴纳作了进一步的明确，也是对财税[2009]128号的补充和完善。

    房产租赁合同不签免租期税负较轻

    对于一般企业来说，房产税属于小税种，涉及的问题也相对简单。但是对于那些以自有房产出租为主的商业地产企业而言，房产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种。特别是在财税[2010]121号文件出台后，免租期的房产税落在“房主”身上，因此在签订租赁合同时，是否要将“免租期”写入房产租赁合同，房主最好先算一下税负再做决定。

    为了说明新政前后的税负变化，专家为我们举例说明。

    例如，A企业于2011年1月1日将一套价值1000万元自有某房产出租给B公司用于生产经营，双方签订了一份租期为10年并且金额固定的租赁合同，双方在合同中约定，房产租赁合同约定的年租金100万元，前两年免收租金。当地政府规定房产税减除幅度为30%.

    《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

    按照上述合同约定，根据财税[2010]121号文件的规定，A企业应承担的房产税计算如下（以下单位均为万元）：

    租赁期内应缴房产税＝租金收入×12%＝800×12%＝96（万元）。

    免租2年应缴房产税＝房产原值×（1－30%）×1.2%＝1000×（1－30%）×1.2%×2＝1.68（万元）。

    10年租期内A公司应缴纳的房产税＝96+1.68＝97.68（万元）。

    从计算结果可以看出，在财税[2010]121号文件下，A公司则要多缴1.68万元的房产税。如果双方签订合同的，将800万元租金在租赁期内平均分配，而不是签订前两年免租使用，虽然租金总额相同，但是实际税负会有1.68万元的差异。

    1.68万元对于拥有千万房产的A公司而言可能不算什么，但专家认为，按照税法规定，房产出租还需要缴纳营业税及其附加，个人所得税，企业所得税以及印花税等。这些税款加在一起是一笔不小的数目。因此，她建议，今后企业在签订房产租赁合同时，尽量不设免租期，这样税负要轻一些。
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