商业新闻：一线商业地产走向成熟 二三线商业面临洗牌

　　不仅仅中海，万科、保利、华润、富力、龙湖地产、恒大地产、金地集团等大型房企也早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。本月月初，金地集团透露其首个商业地产项目将于明年年中正式开幕，未来将重点布局二线城市商业地产。上海中原研究咨询部总监宋会雍对此表示，在一线城市商业体系渐渐成熟的情况下，地产大鳄们似乎更多嗅到了到二三线城市翻云覆雨的可能，在这些品牌开发企业的强势攻击下，二三线城市商业地产的洗牌已近在眼前。

　　住宅类房地产政策挤压 商业地产成为房企救命稻草

　　住宅类房地产限贷、限购政策已经对住宅类地产产生了颇为明显的作用，形成成交持续低迷、房企库存不断增加、资金日趋紧张三重压力。国家统计局近日发布三季度企业景气指数和三季度企业家信心指数。数据显示：房地产业企业景气指数连续三个季度环比、同比回落；房地产业企业家信心明显不足，信心指数跌破临界值。政策的大力打压令房地产未来市场走向充满不确定性，住宅类地产商已经很难像前几年突飞猛进的发展了。而商业地产一直以来处于政策的避风港，加之住宅类地产的调控压力不断增大以及万达等国内标杆商业地产商的成功，住宅类地产开发商纷纷开始转舵商业地产，加大商业地产业务比重。

　　一线城市商业地产稳步发展 二三线城市商业地产迎来机遇

　　上海中原地产最新（2011.10.1-2011.10.18）监测显示，一手商铺新增供应环比9月同期下滑54.3%，同比去年同期下挫45.7%，成交上看，环比下滑33.6%，同比下降32.5%。上海商业地产成交持续走低态势，并没有在这个月得到遏制，这似乎与当前众多大型房地产开发商转战商业地产的火热场景背道而驰。然而，目前上海人均商业面积已经超过2平方米，超过了香港地区的水平，在对国际化商业模式的追求中，中心区已经难有大拆大建、全新导入的机会。一种步伐相对缓慢的沉淀和中国化，更适合眼下一线城市中心商业的营运。相比之下，转型中的房企在二三线城市更能获得足够的施展空间。二三城市随着城市化发展的加速以及日益增长的消费需求，将成为众多房企进军商业地产的异地阵地。对地方政府而言，拥有一线城市开发经验的房地产企业，为当地经济带来的经济增长，仍是地方所期望和欢迎的。

　　商业地产政策的不确定性依然存在

　　日前，银监会再度向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。这已是银监会今年第三次对商业地产发出的信贷预警。并且早在8月下旬，上海银监局就发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。由于商业地产日渐成为开发商及投资者关注焦点，更多资金不断注入商业地产行业，然而一个城市的商业地产需求是伴随人口、交通配套等因素逐步增长，抛弃这些因素开发商业地产，势必造成商铺空置率的升高，商业地产泡沫也将不断吹大。管理层也看到这种势头的蔓延趋势，此次商业地产限贷政策相比住宅类依然较为宽松，但是这也管理层对市场传出的另一个信号，对商业地产领域进行调控的可能性依然存在。

　　住宅地产开发商对于开发经验与人才瓶颈的突破

　　政策的不确定并非最大风险，房企缺乏商业地产开发运营经验以及专业人才，将成为最大阻碍。商业地产对于开发可行性、定位规划有着更为苛刻的要求，并且涉及到招商和运营管理，这与住宅的开发流程很不相同。对于这些房企而言，一套成熟有效的开发流程，并不能依靠单纯的模仿和讨论而加以运用，更加需要在实际开发中逐步摸索，找到符合自身品牌发展和城市需求的商业地产。

　　警惕资金链风险，开发商实力的考验

　　与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对企业的资金实力要求更高。并且商业地产在银行信贷方面的待遇亦远不如住宅，按揭贷款额度最高五成，期限最多十年，而住宅的按揭贷款额度最高七成，期限最多可达30年，这要求商业地产开发商自有资本金比例必须更高。

　　上海中原研究咨询部研究总监宋会雍表示，上海市近期商业地产脚步放缓，但在布点上，向外围继续扩散。中心区商业饱和度的不断增加令投资者更加趋于理性。但随着上海外来人口的数量仍不断增加，城市人口溢出、城区扩容将成为必然。外围区域的开发发展，商业地产依然能获得一定发展机遇，但基本无改城市快速膨胀后所面临的沉淀和积累阶段。二三线城市的城市升级改造仍在如火如荼中、中产群体愈发成型，蕴含的是商业地产膨胀式发展机遇。需要提及的是，在众多房企同时发力二三线城市商业地产的背景下，控制好进入节奏，避免同质化，找准符合企业能力及城市发展要求的商业地产定位至关重要。
　近日，中海地产内部人士透露，中海地产将于下月推出购物中心品牌“环宇城•UNIMALL”，首批重点发展五座环宇城购物中心，分别位于南京、沈阳、济南、天津及珠海，重点进军二线城市。中海地产目前持有超过290万平米建筑面积的商业物业，2010年为中海地产带来2.9亿元港币的租金总收入。

　　不仅仅中海，万科、保利、华润、富力、龙湖地产、恒大地产、金地集团等大型房企也早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。本月月初，金地集团透露其首个商业地产项目将于明年年中正式开幕，未来将重点布局二线城市商业地产。上海中原研究咨询部总监宋会雍对此表示，在一线城市商业体系渐渐成熟的情况下，地产大鳄们似乎更多嗅到了到二三线城市翻云覆雨的可能，在这些品牌开发企业的强势攻击下，二三线城市商业地产的洗牌已近在眼前。

　　住宅类房地产政策挤压 商业地产成为房企救命稻草

　　住宅类房地产限贷、限购政策已经对住宅类地产产生了颇为明显的作用，形成成交持续低迷、房企库存不断增加、资金日趋紧张三重压力。国家统计局近日发布三季度企业景气指数和三季度企业家信心指数。数据显示：房地产业企业景气指数连续三个季度环比、同比回落；房地产业企业家信心明显不足，信心指数跌破临界值。政策的大力打压令房地产未来市场走向充满不确定性，住宅类地产商已经很难像前几年突飞猛进的发展了。而商业地产一直以来处于政策的避风港，加之住宅类地产的调控压力不断增大以及万达等国内标杆商业地产商的成功，住宅类地产开发商纷纷开始转舵商业地产，加大商业地产业务比重。

　　一线城市商业地产稳步发展 二三线城市商业地产迎来机遇

　　上海中原地产最新（2011.10.1-2011.10.18）监测显示，一手商铺新增供应环比9月同期下滑54.3%，同比去年同期下挫45.7%，成交上看，环比下滑33.6%，同比下降32.5%。上海商业地产成交持续走低态势，并没有在这个月得到遏制，这似乎与当前众多大型房地产开发商转战商业地产的火热场景背道而驰。然而，目前上海人均商业面积已经超过2平方米，超过了香港地区的水平，在对国际化商业模式的追求中，中心区已经难有大拆大建、全新导入的机会。一种步伐相对缓慢的沉淀和中国化，更适合眼下一线城市中心商业的营运。相比之下，转型中的房企在二三线城市更能获得足够的施展空间。二三城市随着城市化发展的加速以及日益增长的消费需求，将成为众多房企进军商业地产的异地阵地。对地方政府而言，拥有一线城市开发经验的房地产企业，为当地经济带来的经济增长，仍是地方所期望和欢迎的。

　　商业地产政策的不确定性依然存在

　　日前，银监会再度向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。这已是银监会今年第三次对商业地产发出的信贷预警。并且早在8月下旬，上海银监局就发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。由于商业地产日渐成为开发商及投资者关注焦点，更多资金不断注入商业地产行业，然而一个城市的商业地产需求是伴随人口、交通配套等因素逐步增长，抛弃这些因素开发商业地产，势必造成商铺空置率的升高，商业地产泡沫也将不断吹大。管理层也看到这种势头的蔓延趋势，此次商业地产限贷政策相比住宅类依然较为宽松，但是这也管理层对市场传出的另一个信号，对商业地产领域进行调控的可能性依然存在。

　　住宅地产开发商对于开发经验与人才瓶颈的突破

　　政策的不确定并非最大风险，房企缺乏商业地产开发运营经验以及专业人才，将成为最大阻碍。商业地产对于开发可行性、定位规划有着更为苛刻的要求，并且涉及到招商和运营管理，这与住宅的开发流程很不相同。对于这些房企而言，一套成熟有效的开发流程，并不能依靠单纯的模仿和讨论而加以运用，更加需要在实际开发中逐步摸索，找到符合自身品牌发展和城市需求的商业地产。

　　警惕资金链风险，开发商实力的考验

　　与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对企业的资金实力要求更高。并且商业地产在银行信贷方面的待遇亦远不如住宅，按揭贷款额度最高五成，期限最多十年，而住宅的按揭贷款额度最高七成，期限最多可达30年，这要求商业地产开发商自有资本金比例必须更高。

　　上海中原研究咨询部研究总监宋会雍表示，上海市近期商业地产脚步放缓，但在布点上，向外围继续扩散。中心区商业饱和度的不断增加令投资者更加趋于理性。但随着上海外来人口的数量仍不断增加，城市人口溢出、城区扩容将成为必然。外围区域的开发发展，商业地产依然能获得一定发展机遇，但基本无改城市快速膨胀后所面临的沉淀和积累阶段。二三线城市的城市升级改造仍在如火如荼中、中产群体愈发成型，蕴含的是商业地产膨胀式发展机遇。需要提及的是，在众多房企同时发力二三线城市商业地产的背景下，控制好进入节奏，避免同质化，找准符合企业能力及城市发展要求的商业地产定位至关重要。(文/中原地产)

　近日，中海地产内部人士透露，中海地产将于下月推出购物中心品牌“环宇城•UNIMALL”，首批重点发展五座环宇城购物中心，分别位于南京、沈阳、济南、天津及珠海，重点进军二线城市。中海地产目前持有超过290万平米建筑面积的商业物业，2010年为中海地产带来2.9亿元港币的租金总收入。
　　不仅仅中海，万科、保利、华润、富力、龙湖地产、恒大地产、金地集团等大型房企也早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。本月月初，金地集团透露其首个商业地产项目将于明年年中正式开幕，未来将重点布局二线城市商业地产。上海中原研究咨询部总监宋会雍对此表示，在一线城市商业体系渐渐成熟的情况下，地产大鳄们似乎更多嗅到了到二三线城市翻云覆雨的可能，在这些品牌开发企业的强势攻击下，二三线城市商业地产的洗牌已近在眼前。

　　住宅类房地产政策挤压 商业地产成为房企救命稻草

　　住宅类房地产限贷、限购政策已经对住宅类地产产生了颇为明显的作用，形成成交持续低迷、房企库存不断增加、资金日趋紧张三重压力。国家统计局近日发布三季度企业景气指数和三季度企业家信心指数。数据显示：房地产业企业景气指数连续三个季度环比、同比回落；房地产业企业家信心明显不足，信心指数跌破临界值。政策的大力打压令房地产未来市场走向充满不确定性，住宅类地产商已经很难像前几年突飞猛进的发展了。而商业地产一直以来处于政策的避风港，加之住宅类地产的调控压力不断增大以及万达等国内标杆商业地产商的成功，住宅类地产开发商纷纷开始转舵商业地产，加大商业地产业务比重。

　　一线城市商业地产稳步发展 二三线城市商业地产迎来机遇

　　上海中原地产最新（2011.10.1-2011.10.18）监测显示，一手商铺新增供应环比9月同期下滑54.3%，同比去年同期下挫45.7%，成交上看，环比下滑33.6%，同比下降32.5%。上海商业地产成交持续走低态势，并没有在这个月得到遏制，这似乎与当前众多大型房地产开发商转战商业地产的火热场景背道而驰。然而，目前上海人均商业面积已经超过2平方米，超过了香港地区的水平，在对国际化商业模式的追求中，中心区已经难有大拆大建、全新导入的机会。一种步伐相对缓慢的沉淀和中国化，更适合眼下一线城市中心商业的营运。相比之下，转型中的房企在二三线城市更能获得足够的施展空间。二三城市随着城市化发展的加速以及日益增长的消费需求，将成为众多房企进军商业地产的异地阵地。对地方政府而言，拥有一线城市开发经验的房地产企业，为当地经济带来的经济增长，仍是地方所期望和欢迎的。

　　商业地产政策的不确定性依然存在

　　日前，银监会再度向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。这已是银监会今年第三次对商业地产发出的信贷预警。并且早在8月下旬，上海银监局就发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。由于商业地产日渐成为开发商及投资者关注焦点，更多资金不断注入商业地产行业，然而一个城市的商业地产需求是伴随人口、交通配套等因素逐步增长，抛弃这些因素开发商业地产，势必造成商铺空置率的升高，商业地产泡沫也将不断吹大。管理层也看到这种势头的蔓延趋势，此次商业地产限贷政策相比住宅类依然较为宽松，但是这也管理层对市场传出的另一个信号，对商业地产领域进行调控的可能性依然存在。

　　住宅地产开发商对于开发经验与人才瓶颈的突破

　　政策的不确定并非最大风险，房企缺乏商业地产开发运营经验以及专业人才，将成为最大阻碍。商业地产对于开发可行性、定位规划有着更为苛刻的要求，并且涉及到招商和运营管理，这与住宅的开发流程很不相同。对于这些房企而言，一套成熟有效的开发流程，并不能依靠单纯的模仿和讨论而加以运用，更加需要在实际开发中逐步摸索，找到符合自身品牌发展和城市需求的商业地产。

　　警惕资金链风险，开发商实力的考验

　　与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对企业的资金实力要求更高。并且商业地产在银行信贷方面的待遇亦远不如住宅，按揭贷款额度最高五成，期限最多十年，而住宅的按揭贷款额度最高七成，期限最多可达30年，这要求商业地产开发商自有资本金比例必须更高。

　　上海中原研究咨询部研究总监宋会雍表示，上海市近期商业地产脚步放缓，但在布点上，向外围继续扩散。中心区商业饱和度的不断增加令投资者更加趋于理性。但随着上海外来人口的数量仍不断增加，城市人口溢出、城区扩容将成为必然。外围区域的开发发展，商业地产依然能获得一定发展机遇，但基本无改城市快速膨胀后所面临的沉淀和积累阶段。二三线城市的城市升级改造仍在如火如荼中、中产群体愈发成型，蕴含的是商业地产膨胀式发展机遇。需要提及的是，在众多房企同时发力二三线城市商业地产的背景下，控制好进入节奏，避免同质化，找准符合企业能力及城市发展要求的商业地产定位至关重要。(文/中原地产)

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(文/中原地产)